Kredyty hipoteczne, zaciągane kilka lat temu charakteryzowały się stosunkowo wysokimi marżami. Porównując ich wartość z obecnymi, różnica może wynieść nawet kilka punktów procentowych. Osoby, które zdecydowałyby się na kredyt hipoteczny dziś, mogłyby uzyskać go na korzystniejszych warunkach. 

Jeśli renegocjowanie warunków umowy kredytowej jest niemożliwe, warto pomyśleć o rozwiązaniu, jakim są kredyty refinansowe. To oferta wielu banków, skierowana do tych kredytobiorców, którzy chcą obniżyć koszty dotychczas spłacanego zobowiązania.

Jak podejść do tematu refinansowania kredytu, by taka operacja była wyjątkowo opłacalna? Czy w każdej sytuacji zmiana banku przynosi same korzyści? Przed podjęciem pochopnej decyzji, warto dokładnie przemyśleć wszystkie kwestie. Trzeba pamiętać, że refinansowanie dotychczasowego zobowiązania jest tak samo istotne dla domowych finansów, jak zaciąganie kredytu hipotecznego pierwszy raz. 

Refinansowanie, czyli…?

O refinansowaniu mówimy wtedy, gdy decydujemy się na spłatę wcześniej zaciągniętego i droższego kredytu za pośrednictwem innego banku, w ramach nowego i z założenia tańszego kredytu refinansowego. Jeśli uda się trafić na wyjątkowo atrakcyjną ofertę, wówczas taka operacja spowoduje zarówno zmniejszenie comiesięcznej raty oraz zmniejszenie całkowitej kwoty kredytu. Takie rozwiązanie jest możliwe pod warunkiem, że kredytobiorca nie będzie skupiał się jedynie na dążeniu do zmniejszenia wysokości comiesięcznego zobowiązania.

Refinansowanie kredytu jest uzasadnione w trzech sytuacjach, kiedy kredytobiorca:

• chce obniżyć wysokość raty poprzez wydłużenie okresu kredytowania,
• zamierza zmienić walutę kredytu, a inne banki oferują znacznie lepsze warunki, 
• chce zmniejszyć oprocentowanie kredytu, ponieważ różnica między obecnymi i „starymi” wartościami jest znacząca.

Czy to się opłaca?

By móc odpowiedzieć na pytanie, czy refinansowanie kredytu hipotecznego jest opłacalne, trzeba przyjrzeć się wielu parametrom dotychczas spłacanego oraz nowego zobowiązania. Trzeba porównać nie tylko wysokość marży, ale również dodatkowe koszty, które zwykle trzeba ponieść, decydując się na przeniesienie zobowiązania do innego banku.

Najpierw koszty…

Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu. Wiele instytucji nakłada prowizję (zwykle w wysokości 2% od niespłaconej części zadłużenia)za przedterminową spłatę zobowiązania. Opłata ta zwykle dotyczy pierwszych 3-5 lat od momentu zaciągnięcia kredytu. W przypadku kredytu w wysokości 300 000 zł może wynieść ok. 5900 zł. Dodatkowym kosztem może być także prowizja nowego banku za udzielenie kredytu refinansowego. Jej wartość oscyluje w granicach 0-2,5% od wnioskowanej kwoty (gdy prowizja wynosi 1%, dodatkowy koszt to ok. 3000 zł).Warto jednak mieć świadomość, że prowizję w wielu przypadkach można negocjować, co spowoduje zmniejszenie dodatkowych kosztów. Do tego trzeba doliczyć ubezpieczenie pomostowe, zwykle płatne przez 3 pierwsze miesiące (ok. 750 zł), ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (ok. 1800 zł, choć nie zawsze jest ono koniecznością), opłata za zmianę wpisu w księdze wieczystej (ok. 300 zł).

…potem zyski

Choć początkowe koszty mogą budzić przerażenie, nie zawsze warto rezygnować z kredytu refinansowego. Po uiszczeniu dodatkowych prowizji i opłat związanych z zamianą zobowiązania, koszt całej operacji zwróci się najdalej po 3 latach. Po tym czasie będzie można odnotować same zyski. 

Uważa się, że najwięcej mogą zyskać ci kredytobiorcy, którzy kredyt hipoteczny zaciągnęli w marcu 2009 roku. W tym czasie marże kredytów złotówkowych kształtowały się na poziomie 3%. Obecnie marża jest nawet połowę niższa (a można ją jeszcze negocjować). Podobne różnice można odnotować w przypadku kredytów walutowych, aczkolwiek obecnie są one dostępne tylko dla wybranej grupy kredytobiorców.

Refinansowanie jest sprawą indywidualną, dlatego należy rozważać ją dla każdego przypadku. Niemniej jednak można pokusić się o uogólnienie, że kredyt refinansowy będzie korzystnym rozwiązaniem w przypadku znacznych różnic w marżach. Nie zawsze jednak opłaca się refinansowanie w przypadku wydłużenia okresu kredytowania, chyba że kredytobiorcy zależy wyłącznie na obniżeniu wysokości raty.
Jeśli nie masz pewności, czy refinansowanie kredytu jest rozwiązaniem, którego potrzebujesz, skorzystaj z pomocy doradców Omnico.